Les modifications apportées par la loi ALUR vous concernent-elles ?
Connaissez-vous vraiment l’impact de cette loi sur le secteur de l’immobilier ? Et plus particulièrement de la location meublée et de sa variante courte durée avec la location saisonnière ?
Avec une longue liste interminable de mesures en faveur des locataires, l’avènement de la loi ALUR a introduit des mesures réglementaires, ainsi que des modifications dans le fonctionnement des copropriétés.
La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) réforme en profondeur le droit du logement français. Par la même occasion, elle cherche à encadrer l’activité de location à courte durée.
Que dit la loi ALUR ? En quoi consistent ces changements ? Est-ce qu’ils vous impactent ?
Nous vous expliquons tout dans cet article.
Qu’est-ce que la loi ALUR a modifié dans l’immobilier locatif ?
Nous allons dans un premier temps :
- Voir les modifications apportées par la loi ALUR dans leur globalité avec les relations que vous pouvez avoir avec vos locataires dans le cadre d’un investissement locatif,
- Puis nous verrons les 6 points spécifiques à la location meublée.
De quelle année date cette loi ALUR déjà ?
La loi ALUR date du 24 mars 2014. Le temps passe, n’est-ce pas ?!
Nous étions sous le règne de François Hollande, et de Cécile Duflot, deux grands défenseurs de ceux qui veulent s’enrichir.
Vous pouvez en trouver le texte complet sur Legifrance.
Mais bon, nous vous livrons le résumé sur un plateau…
À qui bénéficie la loi ALUR ?
La loi ALUR bénéficie aux locataires, même si l’habillage essaie de montrer les intérêts pour le propriétaire bailleur.
Un exemple ?
Si vous pensez vous protéger en prenant une assurance GLI (Garantie de Loyers Impayés) ET une caution, vous pouvez être surpris.
En effet, la loi ALUR change la caution solidaire et la rend caduque si le propriétaire bailleur a déjà souscrit une assurance loyers impayés…
Vous me direz, comment le locataire peut-il le savoir ? Certes…
L’encadrement des loyers en zone tendue par la Loi ALUR
Afin de déterminer un loyer médian de référence pour chaque type de logement, des observatoires locaux des loyers ont été mis en place. Cela est fait par quartier, sans faire de distinction entre les logements neufs et les logements anciens.
Le loyer médian de référence (prix au mètre carré) sera fixé tous les ans par décret par les préfets.
Lors de la 1ère mise en location, les bailleurs pourront fixer librement le montant du loyer. Néanmoins, il devra être inférieur au loyer médian majoré de 20%.
De plus, un loyer plancher égal au loyer médian minoré de 30 % a été instauré. Les bailleurs dont le logement est actuellement loué en dessous de ce loyer plancher ont le droit de demander une hausse du loyer lors du renouvellement du bail.
Qui paie les frais d’agence avec la loi ALUR ?
Depuis l’entrée en vigueur de cette loi, les frais d’agence sont à la charge des propriétaires. Hormis les frais liés à :
- la rédaction du bail,
- l’état des lieux,
- la visite du logement,
- la constitution du dossier du locataire.
Le propriétaire et le locataire se partageront ces derniers frais. Ceux-ci seront régulés en fonction du nombre de mètres carrés habitables.
En cas de désaccord sur l’état des lieux, sachez qu’un recours à un huissier est possible. Le locataire et le propriétaire devront également se répartir ce coût.
La loi ALUR a-t-elle modifié les délais de préavis ?
Rappelons qu’avant l’application de la loi ALUR, le locataire qui souhaitait bénéficier du délai de préavis réduit devait justifier d’y avoir droit. Les conditions étaient limitatives.
Désormais, dans les zones tendues et pour les locations nues, le délai de préavis pour mettre fin au contrat de location est réduit de 3 mois à 1 mois. Et ce, sans que le locataire ait besoin d’invoquer un motif spécifique.
En dehors des zones tendues, le délai de préavis reste fixé à 3 mois. Les cas ouvrant droit au préavis réduit à 1 mois sont tout de même élargis.
Notez toutefois que cela ne change pas grand chose pour les propriétaires de location meublée. Le préavis de départ du locataire était déjà porté à 1 mois.
Il s’agit ici d’un changement réglementaire en faveur de la location meublée. En effet, la durée du préavis est une différence majeure avec la location nue.
Dépôt de garantie : montant et délais de restitution
Avant la loi ALUR, le montant du dépôt de garantie pour les logements meublés n’était pas plafonné. En effet, la loi de 89 ne concernait, jusqu’à présent, que les locations à nu.
Nous parlons ici de la loi du 6 juillet 1989 visant à réguler les relations entre propriétaires et locataires. Il s’agit d’une des lois majeures de l’immobilier locatif.
Depuis la promulgation de la loi, le montant du dépôt de garantie pour les logements meublés est désormais limité à 2 mois de loyer hors charges. C’était déjà la pratique normale, mais il y avait des abus.
Pas de changement pour les logements à nu : le montant du dépôt de garantie reste plafonné à 1 mois de loyer hors charges. C’est la pratique normale, mais il y a toujours des abus ;).
Quant au délai de restitution du dépôt de garantie, il passe de 2 mois à 1 mois lorsqu’il n’y a pas de réserves émises sur l’état des lieux de sortie, avec pénalité de retard de 10 % du dépôt par mois de retard.
Par conséquent, le propriétaire a toujours intérêt à signaler au moins un micro-détail sur l’état des lieux de sortie. Cela vous évitera de vous mettre la pression tout seul sur la durée au bout de laquelle vous devez restituer le dépôt de garantie…
Modèle type de bail loi ALUR
Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, un modèle type de bail a été défini par décret. Le but étant de simplifier les démarches, mais aussi de réduire les frais pour les locataires.
Le bail doit notamment mentionner :
- Le loyer médian de référence appliqué si le logement se trouve en zone tendue
- Le loyer du précédent locataire
- L’éventuel renoncement du bailleur à la GUL (Garantie Universelle des Loyers)
- La surface du logement, avec une diminution de loyer proportionnelle aux mètres carrés manquants dans l’hypothèse où la différence entre la surface réelle et celle inscrite sur le bail serait supérieure à 5 %
Modèle type d’état de lieux issu de la loi ALUR
Un modèle type d’état des lieux a lui aussi été défini. Il comporte une grille de vétusté qui permet de limiter les conflits entre les locataires et les propriétaires lors de la restitution du dépôt de garantie.
La grille en question permet notamment de distinguer la part de vétusté à charge du locataire et celle à charge du bailleur. Si des travaux de remise en état du logement sont nécessaires, bien sûr.
Comme pour le bail type, le but est de simplifier les démarches et de réduire les frais pour les locataires.
Les meublés intégrés dans le domaine d’application de la loi de 89
Avant la loi ALUR, la loi de 89 régissait les rapports locatifs concernant la location à nu. Nous en avons parlé plus haut.
Quelques-unes de ses dispositions seulement s’appliquent aux locations meublées.
Désormais, les logements loués meublés, lorsqu’ils constituent la résidence principale de locataire, rentrent intégralement dans le domaine d’application de la loi 89.
La location meublée n’était jusqu’à présent que peu réglementée. C’est un changement d’envergure !
La loi ALUR définit légalement et de façon plus stricte le logement meublé : « C’est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante »
Assurance habitation à la charge du locataire pour une location meublée
Avant cette loi, seuls les locataires d’une location à nu étaient légalement obligés de souscrire une assurance habitation, et ce, bien que les propriétaires bailleurs de biens meublés demandaient également une attestation d’assurance à leur locataire (faut pas exagérer quand même).
Avec la loi ALUR, l’assurance habitation devient obligatoire pour tous les locataires.
Quant à ceux ne respectant pas cette obligation, après mise en demeure et qui ne sont pas en mesure de fournir d’attestation d’assurance au bailleur qui en fait la demande, ce dernier sera en droit de souscrire une assurance à leur place, pour leur compte donc et à leurs frais.
Info Bonus : Pour récupérer ses fonds, le bailleur pourra répercuter le montant de la prime sur le montant du loyer, pendant un an.
La loi ALUR et copropriété : un fonds travaux
La loi ALUR vise à lutter contre les copropriétés dégradées. Pour cela, un fonds travaux est obligatoirement abondé par les copropriétaires pour pouvoir réaliser de gros travaux lorsque cela est nécessaire.
En effet, les réfections de façades et autres isolations de bâtiments sont souvent bloquées faute d’accord dans les assemblées générales.
Désormais les syndics de copropriété ont à leur disposition un fonds dans lequel ils peuvent puiser pour ces travaux.
La loi ALUR a-t-elle simplifié le droit de l’immobilier ?
Aucunement, elle l’a complexifié et a alourdi les lourdeurs administratives existantes.
Le plus frappant à cet égard est la liste des documents à fournir pour une vente. Les pièces à annexer au compromis de vente ont gonflé avec cette loi de 2014.
Il faut, notamment, des antériorités de PV d’AG de copropriété souvent longs et onéreux à obtenir.
Suite à la mise en œuvre de la loi, les délais de vente ont été rallongés de 20% en moyenne.
Par contre, cette loi a supprimé le COS (Coefficient d’Occupation des Sols) et les surfaces minimales pour rendre un terrain constructible. Ce qui a simplifié les règles d’urbanisme des PLU (Plan Local d’Urbanisme).
Location courte durée : comprendre l’impact de la loi ALUR en 6 points
Si le Parlement a adopté cette loi, c’est principalement dans le but d’encadrer davantage la location meublée en courte durée.
Car oui, la loi ALUR concerne aussi bien la location meublée “résidentielle” que saisonnière.
L’esprit de la loi vise à proposer à chaque commune des outils lui permettant d’avoir une réglementation adaptée à ses problématiques particulières.
Loi ALUR : quelle définition de la location meublée ?
La location de meublés touristiques est désormais définie comme :
Quel impact de la loi ALUR sur la réglementation de la location meublée courte durée ?
Conformément à la loi ALUR, ce type de location constitue désormais un « changement d’usage » de l’habitation.
En vertu de ce changement d’usage, le propriétaire qui souhaite louer son bien doit obligatoirement obtenir auprès de la mairie ou, le cas échéant, d’un regroupement de communes (EPCI) l’une des trois autorisations suivantes :
- Une autorisation de changement d’usage du logement sans compensation
- Une autorisation de changement d’usage du logement avec compensation via le rachat de commercialité
- Une autorisation temporaire qui permettra à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l’habitation à une clientèle n’y élisant pas domicile
Dans ce dernier cas, la « destination » du logement ne sera pas modifiée : il n’y aura donc pas de changement d’usage et pas d’achat de commercialité.
Le Conseil Municipal fixe les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage ou temporaires.
Une déclaration préalable en mairie n’est pas obligatoire pour la location d’une résidence principale, mais elle l’est pour toutes les autres. Sachez que le plafonnement de la durée de location à 120 jours s’applique juste pour les résidences principales.
Dans quelle ville s’applique la loi ALUR et ses conséquences ? Suis-je concerné ?
Sont concernés essentiellement les propriétaires ayant un ou plusieurs biens dans les villes de plus de 200 000 habitants.
À préciser qu’il s’agit des zones où les villes et agglomérations font des choix. Ce n’est pas automatique.
Propriétaire d’une seule résidence secondaire uniquement, suis-je concerné ?
Toutes les résidences secondaires des communes concernées seront concernées par le règlement municipal.
Les changements dus à la loi ALUR concernent-ils les sites d’hébergement d’annonces ou les professionnels ?
Toute personne qui prête son concours contre rémunération à la mise en location d’un logement est obligée d’informer le loueur des obligations de déclaration ou d’autorisations préalables prévues.
Elle doit également obtenir de lui, préalablement à la mise en location du bien, une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations.
Qu’en est-il du pouvoir de l’Assemblée Générale des copropriétaires ?
L’Assemblée Générale des copropriétaires n’exerce aucun pouvoir de décision et de consultation sur le sujet de la location meublée saisonnière.
Le Conseil Constitutionnel a en effet abrogé la mesure de la loi ALUR sur ce sujet, adoptant la même position que le SPLM (Syndicat des Professionnels de la Location Meublée) avait fait valoir pendant tous les débats parlementaires.
Seul le règlement de copropriété peut se prononcer sur le sujet de la location meublée.
Propriétaires de biens immobiliers et loueurs en meublé touristique, vous êtes désormais au courant des changements opérés par la loi ALUR.
Nous vous conseillons cependant de rester connectés, car nous ne sommes jamais à l’abri de nouvelles mises à jour…