La loi ELAN continue de structurer le marché immobilier en 2026. Adoptée en 2018, elle n’est pas un texte figé. Ses dispositions sont aujourd’hui pleinement appliquées. Et surtout, elles s’articulent avec des réformes plus récentes (loi 3DS, loi Climat et Résilience, loi Le Meur) qui en prolongent ou en corrigent les effets.
Beaucoup de propriétaires considèrent encore ELAN comme une « vieille loi ». C’est une erreur d’analyse. En 2026, ce qui compte n’est pas le texte pris isolément, mais l’empilement réglementaire dans lequel il s’inscrit. Pour un propriétaire de la vallée d’Aure (résidence secondaire, lot loué en saisonnier, copropriété de station) comprendre cet ensemble n’est plus une option. En effet, c’est ce qui distingue un bien bien géré d’un bien qui se déprécie.
Qu’est-ce que la loi ELAN, et quel est son rôle réel ?
La loi ELAN, pour « Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique », loi du 23 novembre 2018, succède à la loi ALUR de 2014. Son objectif : moderniser le marché immobilier, faciliter l’accès au logement, simplifier les règles de construction et d’urbanisme et, surtout, réformer en profondeur le droit de la copropriété.
Cette réforme de la copropriété a été précisée par l’ordonnance du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020. C’est elle qui a réécrit une large partie de la loi de 1965 : parties communes spéciales, parties communes à jouissance privative, lots transitoires, gouvernance, numérisation. Autrement dit, lorsqu’on parle des « effets de la loi ELAN » en copropriété, on parle surtout de ce que cette ordonnance a installé.
Loi ELAN en 2026 : ce que le texte a réellement changé en copropriété
Plusieurs apports d’ELAN sont aujourd’hui pleinement entrés dans la pratique des copropriétés.
Gouvernance et numérisation. Les assemblées générales peuvent se tenir à distance ou en visioconférence. Le vote par correspondance, au moyen d’un formulaire-type, est désormais courant. Le syndic doit mettre à disposition un extranet sécurisé donnant accès aux documents essentiels (comptes, procès-verbaux, contrats en cours). Dans les copropriétés de station, les copropriétaires sont souvent éloignés et possèdent une résidence secondaire. Cette mesure augmente donc concrètement leur participation.
Conseil syndical renforcé et élargi. Le conseil syndical peut exiger du syndic la communication de documents et faciliter sa mise en concurrence. Sa composition a été élargie : le conjoint, le partenaire de PACS, ainsi que les ascendants et descendants d’un copropriétaire peuvent désormais y siéger. Cela est utile dans les résidences familiales ou secondaires.
Discipline financière. La loi a renforcé la déchéance du terme. Après une mise en demeure restée infructueuse, les provisions non encore échues du budget prévisionnel deviennent immédiatement exigibles. Ainsi une procédure accélérée permet au syndicat d’en obtenir le paiement. L’objectif est donc de sécuriser la trésorerie collective et de responsabiliser chaque copropriétaire.
Parties communes spéciales, à jouissance privative et lots transitoires. ELAN a donné une base légale claire à des notions jusque-là d’origine jurisprudentielle. La création de parties communes spéciales (article 6-2 de la loi de 1965) impose l’établissement de charges spéciales pour le groupe de copropriétaires concerné. Les parties communes à jouissance privative confèrent un droit d’usage accessoire au lot, et le règlement doit le mentionner expressément. Le règlement définit le lot transitoire comme un droit de construire précis assorti d’une quote-part de parties communes. Ces notions sont loin d’être théoriques en station, où une même copropriété mêle souvent plusieurs bâtiments, des accès ou des équipements (locaux à skis, parkings, escaliers) ne desservant qu’une partie des lots.
Mise en conformité des règlements : où en est-on vraiment en 2026 ?
On lit parfois qu’« il fallait mettre son règlement de copropriété en conformité avant 2026 ». C’est inexact, et la nuance est importante.
La loi ELAN avait fixé un délai de trois ans, soit jusqu’au 23 novembre 2021, pour mettre les règlements en conformité (mention des parties communes spéciales, des parties communes à jouissance privative et des lots transitoires).
Mais la loi 3DS du 21 février 2022 a modifié ce dispositif. La loi a supprimé la date butoir pour les immeubles mis en copropriété avant le 1er juillet 2022. La sanction d’inexistence des parties communes a également disparu. Il n’existe donc aucune échéance couperet en 2026. En revanche, le syndic reste tenu d’inscrire la question de la mise en conformité à l’ordre du jour de chaque assemblée générale. Et ce, jusqu’à ce qu’elle soit adoptée.
Faut-il pour autant ignorer le sujet ? Non. L’article 6-4 de la loi de 1965 demeure d’ordre public. Un règlement qui ne reflète pas la réalité des parties communes spéciales et des charges associées expose la copropriété à des contestations de répartition de charges et à des litiges au moment des ventes. En station, où une même copropriété réunit fréquemment plusieurs bâtiments et des équipements ne profitant qu’à certains lots, cette mise en cohérence n’a rien de formel. Elle conditionne une répartition juste et défendable des charges.
DPE collectif et obligations énergétiques : l’effet de la loi Climat et Résilience
La loi ELAN en 2026 s’inscrit, elle-même dans un contexte de multiplication des règlementations autour du secteur de l’immobilier. La montée en puissance des obligations énergétiques en 2026 découle de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.
Le DPE collectif suit un calendrier échelonné :
- copropriétés de plus de 200 lots et monopropriétés depuis le 1er janvier 2024,
- copropriétés de 50 à 200 lots depuis le 1er janvier 2025
- et, depuis le 1er janvier 2026, toutes les copropriétés, quel que soit le nombre de lots.
Il est renouvelable tous les dix ans, et son mode de calcul évolue également en 2026.
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) devient l’outil de pilotage de l’entretien et de la rénovation. Par ailleurs, pour la location de longue durée (résidence principale), les logements les moins performants sortent progressivement du marché locatif. La classe G depuis 2025, puis la classe F, puis la classe E. Ce calendrier des « passoires thermiques » ne se confond pas avec celui de la location saisonnière, traité plus bas.
Dans un parc souvent ancien et situé en altitude, le DPE collectif n’est pas une simple formalité administrative. C’est un outil de cadrage des travaux à venir et un facteur direct de valeur des lots.
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Location saisonnière : en 2026, le vrai tournant, c’est la loi Le Meur
Sur la location saisonnière, l’apport propre d’ELAN est en réalité limité et souvent mal compris. Le bail mobilité créé par ELAN (location meublée d’un à dix mois, non renouvelable, réservée à des publics en mobilité : études, formation, mission professionnelle) n’est pas un outil de location touristique : c’est un meublé de moyenne durée. Le texte qui transforme réellement la location saisonnière en 2026 est la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur.
Enregistrement national obligatoire. Les propriétaires de tous les meublés de tourisme doivent les enregistrer sur un téléservice national avant le 20 mai 2026. Le numéro d’enregistrement devra figurer sur toutes les annonces (Airbnb, Booking, Abritel…). Les plateformes auront donc l’obligation de retirer celles qui n’en comportent pas. Pour un propriétaire de la vallée, c’est l’échéance la plus immédiate et la plus concrète : une annonce non conforme, c’est une location déconnectée en pleine saison.
DPE des meublés de tourisme. La loi rapproche les meublés de tourisme des exigences de décence énergétique applicables à la location de longue durée, avec une trajectoire progressive d’exclusion des logements les moins performants. Un régime transitoire est prévu (sursis pour les meublés déjà déclarés avant le 21 novembre 2024 et classés F ou G).
Fiscalité. La loi durcit le régime micro-BIC applicable aux meublés de tourisme et revoit à la baisse les plafonds et les abattements, notamment pour les meublés non classés.
Copropriété. La loi Le Meur facilite l’interdiction du meublé de tourisme en copropriété. La décision d’interdire la location en meublé de tourisme des lots qui ne sont pas des résidences principales peut désormais être votée à la double majorité de l’article 26 (deux tiers des voix) au lieu de l’unanimité. Sous réserve que le règlement interdise déjà toute activité commerciale dans les lots non spécifiquement commerciaux. Un point que les copropriétaires-bailleurs ont tout intérêt à surveiller.
ELAN, loi Climat et Résilience et loi Le Meur convergent ainsi vers un même mouvement. La location saisonnière se professionnalise, et l’approximation se paie de plus en plus cher.
Ce que cela change concrètement à Saint-Lary-Soulan, Piau-Engaly et dans la vallée d’Aure
Dans une vallée où la location saisonnière occupe une place centrale dans l’économie et où les copropriétés de station regroupent une majorité de résidences secondaires, ces évolutions ont des conséquences très concrètes.
- Propriétaires-bailleurs : l’enregistrement national (échéance du 20 mai 2026), le DPE du logement et la nouvelle fiscalité doivent être anticipés dès maintenant.
- Copropriétés : le DPE collectif est désormais obligatoire quelle que soit la taille de l’immeuble. Les règlements gagnent à être mis en cohérence avec la réalité des bâtiments et des parties communes spéciales. La gouvernance numérique est également précieuse lorsque les copropriétaires sont éloignés.
- Valeur patrimoniale : un lot conforme, enregistré, énergétiquement correct et situé dans une copropriété bien tenue conserve sa valeur et sa capacité locative. À l’inverse, un bien mal suivi décroche vite. Ici plus qu’ailleurs, car le marché repose sur la qualité et l’attractivité des logements.
Comprendre pour mieux piloter son bien
La loi ELAN en 2026 ne se lit plus seule. En effet, elle forme, avec la loi 3DS, la loi Climat et Résilience et la loi Le Meur, un cadre dense mais cohérent. Bien gérée, cette complexité est une opportunité, car elle valorise les biens suivis et conformes, et pénalise les autres.
Notre agence, syndic de copropriété et spécialiste de la gestion locative saisonnière dans la Haute-Vallée d’Aure, accompagne propriétaires et copropriétés sur l’ensemble de ces sujets : enregistrement des meublés de tourisme, DPE collectif et plan de travaux, mise en cohérence des règlements de copropriété, gouvernance et conseil syndical.
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Article à vocation informative, à jour en mai 2026. Il ne se substitue pas à un conseil juridique adapté à votre situation particulière.