Êtes-vous concerné par les modifications apportées par la loi ALUR ?

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Connaissez vous vraiment l’impact de cette loi sur le secteur de l’immobilier et plus particulièrement de la location meublée et de sa variante courte durée avec ma location saisonnière ?

Après déjà une longue liste interminable de mesures en faveur des locataires, l’avènement de la loi ALUR a introduit encore mesures réglementaires en ce sens, ainsi que des modifications dans le fonctionnement des copropriétés.

Ainsi, la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, dite loi ALUR, réforme en profondeur le droit du logement français et cherche à encadrer, par la même occasion, l’activité de louer à courte durée

Que dit la loi ALUR ? En quoi consistent ces changements vous impactent ?

Qu’es-ce que la loi ALUR a modifié dans l’immobilier locatif ?

Nous allons dans un premier temps :

• voir les modifications apportées par la loi ALUR dans leur globalité avec les relations que vous pouvez avoir avec vos locataires dans le cadre d’un investissement locatif,
• puis nous verrons les 6 points spécifiques à la location meublée.

D’abord, quelle date la loi ALUR ? Quelle année cette loi ALUR déjà ?

Le temps passe, n’es-ce pas ? !

la loi ALUR date du 24 mars 2014, vous pouvez en trouver le texte complet sur legifrance

Mais bon, nous vous livrons le résumé sur un plateau…

Qui a fait la loi ALUR ?

Nous étions sous le règne de François Hollande, et de Cécile Duflot, deux grands défenseurs de ceux qui veulent s’enrichir

A qui bénéficie la loi ALUR ?

La réponse découle de la question précédente… la loi ALUR bénéficie aux locataires, même si l’habillage essaie de montrer les intérêts pour le propriétaire bailleur.
Un exemple ?

Si vous pensez faire du ceinture et bretelles en prenant une assurance GLI, garantie de loyers impayés, ET une caution, vous pouvez être surpris.
En effet la loi ALUR change la caution solidaire et la rend caduque si le propriétaire bailleur a déjà souscrit une assurance loyers impayés…

Vous me direz, comment le locataire peut il le savoir? certes…

La loi ALUR permet l’encadrement des loyers en zone tendue (possibilité de…) ?

Des observatoires locaux des loyers ont été mis en place afin de déterminer un loyer médian de référence pour chaque type de logement et par quartier sans faire de distinction entre les logements neufs et les logements anciens.

Le loyer médian de référence (prix au mètre carré) déterminé à partir de ces observatoires sera fixé tous les ans par décret par les préfets.

Lors de la 1ere mise en location, les bailleurs pourront fixer librement le montant du loyer qui devra néanmoins être inférieur au loyer médian majoré de 20 %.

De plus, un loyer plancher égal au loyer médian minoré de 30 % a été instauré : les bailleurs dont le logement est actuellement loué en dessous de ce loyer plancher ont le droit de demander une hausse du loyer lors du renouvellement du bail.

Qui paie les frais d’agence avec la loi ALUR ?

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, les frais d’agence sont à la charge des propriétaires, c’est très clairement explicité, hormis les frais liés à :

• la rédaction du bail,
• l’état des lieux,
• la visite du logement
• la constitution du dossier du locataire.

Ces derniers frais sont partagés entre le locataire et le propriétaire et régulés en fonction du nombre de mètres carrés habitables.

A noter également, qu’en cas de désaccord sur l’état des lieux, le recours à un huissier est également réalisé à coûts répartis entre le locataire et le propriétaire.

La loi ALUR a t elle modifié les délais de préavis ?

Rappelons qu’avant l’application de la loi ALUR le locataire qui souhaitait bénéficier du délai de préavis réduit devait justifier d’avoir droit à ce préavis réduit.

Les conditions étaient limitatives.

Désormais, dans les zones tendues et pour les locations nues, le délai de préavis pour mettre fin au contrat de location est réduit de 3 mois à 1 mois, et ce, sans que le locataire ait besoin d’invoquer un motif spécifique.

En dehors des zones tendues, le délai de préavis reste fixé à 3 mois, mais les cas ouvrant droit au préavis réduit à 1 mois sont élargis.

Notez toutefois que cela ne change pas grand chose pour les propriétaires de location meublée, étant donné que le préavis de départ du locataire était déjà porté à 1 mois seulement.
Il s’agit en fait ici, dans les faits, d’un changement réglementaire en faveur de la location meublée, la durée du préavis étant une différence majeure avec la location nue.

Dépôt de garantie : montant et délais de restitution

Avant la loi ALUR, le montant du dépôt de garantie pour les logements meublés  n’était pas plafonné, car la loi de 89 ne concernait que les locations à nue

Nous parlons ici de la loi du 6 juillet 1989 visant à réguler les relations entre propriétaires et locataires, :

il sagit d’une des lois majeures de l’immobilier locatif.

Depuis la loi ALUR, le montant du dépôt de garantie pour les logements meublés est désormais limité à 2 mois de loyer hors charges (c’était déjà la pratique normale, mais il y avait des abus)

Pas de changement pour les logements à nue : le montant du dépôt de garantie reste plafonné à 1 mois de loyer hors charges (c’est la pratique normale, mais il y a toujours des abus ;))

Quant au délai de restitution du dépôt de garantie, il passe de 2 mois à 1 mois lorsqu’il n’y a pas de réserves émises sur l’état des lieux de sortie, avec pénalité de retard de 10 % du dépôt par mois de retard.

Par conséquent, le propriétaire a toujours intérêt à signalé au moins un micro détail sur l’état des lieux de sortie pour éviter de se mettre la pression tout seul sur la durée au bout de laquelle il doit restituer le dépôt de garantie…

Modèle type de bail loi ALUR

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, un modèle type de bail a été défini par décret, dans le but de simplifier les démarches, mais aussi de réduire les frais pour les locataires.

Le bail doit notamment mentionner :

• Le loyer médian de référence appliqué si le logement se trouve en zone tendue
• Le loyer du précédent locataire
• L’éventuel renoncement du bailleur à la GUL (Garantie Universelle des Loyers)
• La surface du logement, avec une diminution de loyer proportionnelle aux mètres carrés manquants dans l’hypothèse où la différence entre la surface réelle et celle inscrite sur le bail serait supérieure à 5 %.

 

Modèle type d’état de lieux issu de la loi ALUR

Un modèle type d’état des lieux a, lui aussi, été défini par décret d’application résultant de la promulgation de la loi ALUR.

Il comporte une grille de vétusté qui permet de limiter les conflits entre les locataires et les propriétaires en fin de bail lors de la restitution du dépôt de garantie.

La grille en question permet notamment de distinguer la part de vétusté à charge du locataire et celle à charge du bailleur si des travaux de remise en état du logement sont nécessaires.

Comme pour le bail type, le but est de simplifier les démarches et de réduire les frais pour les locataires.

Les meublés intégrés dans le domaine d’application de la loi de 89

Avant la loi ALUR, la loi de 89 régissait les rapports locatifs concernant la location à nue. Nous en avons parlé plus haut.

Quelques-unes de ses dispositions seulement s’appliquent aux locations meublées.

Désormais, les logements loués meublés, lorsqu’ils constituent la résidence principale de locataire, rentrent intégralement dans le domaine d’application de la loi 89.

C’est un changement d’envergure, car la location meublée n’était jusqu’à présent que peu réglementée.

La loi ALUR définit également, légalement et de façon plus stricte le logement meublé : « C’est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante»

Assurance habitation à la charge du locataire pour une location meublée

Avant la loi ALUR, seuls les locataires d’une location à nue étaient légalement obligés de souscrire une assurance habitation, et ce, bien que les propriétaires bailleurs de biens meublés demandaient également une attestation d’assurance à leur locataire (faut pas exagérer quand même).

Avec la loi ALUR, l’assurance habitation devient obligatoire pour tous les locataires.

Quant à ceux ne respectant pas cette obligation et après mise en demeure, ne sont pas en mesure de fournir d’attestation d’assurance au bailleur qui en fait la demande, ce dernier sera en droit de souscrire une assurance à leur place, pour leur compte donc et à leurs frais.

Info Bonus : Pour récupérer ses fonds, le bailleur pourra répercuter le montant de la prime sur le montant du loyer, pendant un an.

La loi ALUR et copropriété : un fonds travaux

La loi ALUR vise à lutter contre les copropriétés dégradées. Pour cela, un fonds travaux est obligatoirement abondé par les copropriétaires pour pouvoir réaliser de gros travaux lorsque cela est nécessaire. Pour nous accompagner le plus justement possible nous avons choisi la FNAIM https://www.fnaim.fr/qui apporte tout son soutien en matière de connaissance juridique.

En effet, les réfections de façades et autres isolations de bâtiments sont souvent bloqués faute d’accord dans les assemblées générales.

Désormais les syndics de copropriété ont à leur disposition un fonds dans lequel ils peuvent puiser pour ces travaux.

La loi ALUR a t elle simplifié le droit de l’immobilier ?

Aucunement, elle l’a complexifié et a alourdi les lourdeurs administratives existantes.

Le plus frappant à cet égard est la liste des documents à fournir pour une vente suite à la loi ALUR. Les pièces à annexer au compromis de vente ont gonfle avec cette loi de 2014.
Il faut désormais notamment des antériorités de PV d’AG de copropriété souvent longs, et onéreux à obtenir.
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En moyenne les délais de vente ont été rallongés de 20% suite à la mise en œuvre de la loi ALUR.

Par contre, la loi ALUR a supprimé le COS et les surfaces minimales pour rendre un terrain constructible, ce qui a simplifié les règles d’urbanisme des PLU.

Location courte durée : comprendre l’impact de la loi ALUR en 6 points :

Si le Parlement a adopté la loi ALUR,  c’est principalement dans le but d’encadrer davantage la location meublée en courte durée.

 

La loi ALUR concerne aussi bien la location meublée “résidentielle” que saisonnière

La loi ALUR précise davantage le cadre réglementaire de la location meublée en courte durée.

L’esprit de la loi vise à proposer à chaque commune des outils lui permettant d’avoir une réglementation adaptée à ses problématiques particulières.

 

La loi ALUR, quelle définition de la location meublée ?

La location de meublés touristiques est désormais définie comme :

« le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle passagère qui n’y élit pas domicile »

Quel impact de la loi ALUR sur la réglementation de la location meublée ?

Conformément à la loi ALUR, ce type de location constitue désormais un «changement d’usage» de l’habitation

En vertu de ce changement d’usage, le propriétaire qui souhaite louer son bien doit obligatoirement obtenir auprès de la mairie ou, le cas échéant, d’un regroupement de communes (EPCI) l’une des trois autorisations suivantes :

• Une autorisation de changement d’usage du logement sans compensation
• Une autorisation de changement d’usage du logement avec compensation via le rachat de commercialité
• Une autorisation temporaire qui permettra à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l’habitation à une clientèle n’y élisant pas domicile.
  Dans ce dernier cas, la « destination » du logement ne sera pas modifiée donc il n’y aura donc pas de changement d’usage et pas d’achat de commercialité.

Le Conseil Municipal fixe les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage ou temporaires,

Une déclaration préalable en mairie n’est pas obligatoire pour la location d’une résidence principale en revanche elle l’est pour toutes les autres (par contre le plafonnement de la durée de location à 120 jours s’applique juste pour les résidences principales)

Dans quelle ville s’applique la loi ALUR et ses conséquences ? Suis-je concerné ?

Sont concernés essentiellement les propriétaires ayant un ou plusieurs biens  dans les villes de plus de 200.000 habitants .

A préciser qu’il s’agit des zones où les villes et agglomérations font des choix en revanche ce n’est pas automatique.

 

Propriétaire d’une seule résidence secondaire uniquement, suis-je concerné ?

Toutes les résidences secondaires des communes concernées seront concernées par le règlement municipal.

Les changements dus à la loi ALUR concernent-ils les sites d’hébergement d’annonces ou les professionnels ?

Toute personne qui prête son concours contre rémunération à la mise en location d’un logement est obligée d’informer le loueur des obligations de déclaration ou d’autorisation préalables prévues.

Elle doit également obtenir de lui, préalablement à la mise en location du bien, une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations.

Qu’en est-il du pouvoir de l’Assemblée générale des copropriétaires ?

L’Assemblée générale des copropriétaires n’exerce aucun pouvoir, ni de décision ni de consultation sur le sujet de la location meublée.

En conséquence le Conseil Constitutionnel a en effet abrogé la mesure de la loi ALUR sur ce sujet, adoptant la même position que le SPLM avait fait valoir pendant tous les débats parlementaires.

Seul le règlement de copropriété peut se prononcer sur le sujet de la location meublée.

Propriétaires de biens immobiliers et loueurs en meublé touristique, vous êtes désormais au courant des changements opérés par la loi ALUR.

Malgré toutes ces précisions nous vous conseillons cependant de rester connectés, car nous ne sommes jamais à l’abri de nouvelles mises à jour…D’ailleurs tous les collaborateurs de l’agence Belles Vacances se forment sans cesse, alors n’hésitez pas à nous consulter, nous sommes là pour ça également!

Vous êtes propriétaires loueurs de meublés de tourisme , et vous souhaitez en savoir davantage sur la location saisonnière lisez l’article https://blog.belles-vacances.com/pourquoi-les-agences-immobilieres-doivent-elles-comprendre-limportance-de-la-qualite-des-photos/

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