Un copropriétaire ne paye pas ses charges ? Comment agir ? Qui doit s’en occuper ? Quelles conséquences pour lui et les autres copropriétaires ? Faisons le point ensemble.
Chaque copropriétaire a des droits et des devoirs, dont celui de payer ses charges de copropriété.
En effet, pour permettre au syndic d’assurer la bonne gestion d’un immeuble, chaque copropriétaire est tenu de participer aux dépenses collectives de l’ensemble.
Lorsqu’un copropriétaire ne paye pas ses charges, cela entraîne des inconvénients. Tant pour la vie de l’immeuble, que pour les autres copropriétaires. En effet, ce sont eux qui se retrouvent à assumer les charges impayées.
Mais alors, quelles sont les actions à entreprendre pour recouvrer ces sommes ? Et quels risques encourt le copropriétaire défaillant ?
Quelles sont les mesures à prendre en cas de copropriétaire qui ne paye pas ses charges ?
C’est au syndic de prendre les mesures nécessaires contre le copropriétaire défaillant. Nul besoin, donc, en tant que copropriétaire, d’aller tenter de parler à votre voisin. Le cadre légal est très bien établi, et évolue constamment pour permettre aux syndics de travailler dans les meilleures conditions.
1 – La mise en demeure
Si le copropriétaire ne paye pas ses charges malgré la première lettre du syndic, ce dernier procèdera à une mise en demeure. Il s’agit d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou d’un acte de commissaire de justice (autrement appelé huissier de justice). Les frais de cette procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant.
À partir de la réception de la mise en demeure, le copropriétaire défaillant dispose de 30 jours pour payer la somme due, ainsi que les intérêts de retard. Passé ce délai, le syndic pourra, en plus des sommes antérieures, lui demander le paiement des charges à venir.
Bon à savoir : deux tiers des impayés sont généralement réglés après la première mise en demeure.
2 – Une lettre de relance
Passé le délai de 30 jours, si le copropriétaire n’a toujours pas réglé ses charges, le syndic peut alors lui envoyer une lettre de relance. Celle-ci doit contenir un rappel du dépassement de la date de paiement des charges, et lui indiquer qu’à défaut de paiement, une procédure de recouvrement devant tribunal sera engagée contre lui.
Les frais de relance engagés par le syndic sont à la charge du copropriétaire défaillant.
3 – La sommation ou injonction de payer
Cette étape, bien que non obligatoire, s’avère souvent efficace face à un copropriétaire persistant. Le syndic fait alors appel à un avocat ou à un commissaire de justice, qui établira une sommation ou injonction de payer.
4 – Saisie du tribunal
On entre alors dans la phase de contentieux. Si aucun accord n’a été trouvé à l’amiable, le syndic doit alors saisir le tribunal :
- de grande instance pour des impayés supérieurs à 10 000 €
- d’instance pour des impayés inférieurs à 10 000 €.
Le syndic dispose de 5 ans pour réclamer des impayés.
Une fois le dossier examiné, si le tribunal juge que les charges sont effectivement impayées, il peut exiger le paiement immédiat des sommes suivantes :
- charges au titre de budget prévisionnel impayées
- charges pour des travaux non compris dans le budget prévisionnel impayées
- cotisations du fond de travaux
Dans ce cadre, les biens du copropriétaire défaillant peuvent être saisis (voiture, meubles, compte bancaire). Son logement peut également faire l’objet d’une saisie.
À nouveau, tous les frais engendrés par ces procédures sont à la charge du copropriétaire défaillant.
Les risques si un copropriétaire ne paye pas ses charges
Vous l’aurez compris, il est possible qu’un copropriétaire ne soit pas en mesure de payer ses charges ou qu’il refuse de les payer. Dans ce cas-là, la copropriété peut se retrouver en grande difficulté. Le syndic chargé de payer les charges courantes (eau, électricité, assurance, …) peut se trouver paralysé pour gérer la copropriété.
Malheureusement, de nombreux immeubles soumis à la loi du 10 juillet 1965 sont dans cette situation. Ils ont de plus en plus de mal à faire face aux dépenses courantes. Ainsi, elles sont qualifiées de “copropriétés en difficulté”.
Afin que la trésorerie soit recouvrée, le syndicat de copropriété devra entreprendre diverses actions. Sans cela, la copropriété ne pourra pas payer ses fournisseurs et réaliser les travaux nécessaires à l’entretien et à la conservation de ses parties communes.
Le rôle du conseil syndical en cas de copropriétaire qui ne paye pas ses charges
Face à un problème d’impayés, les copropriétaires doivent s’armer de patience et de persévérance. Il faut savoir que cette situation ne se règle pas en quelques semaines. Généralement, les syndics laissent trop souvent passer les sans agir. C’est le travail du conseil syndical de le relancer.
Nous vous conseillons vivement de vous tenir au courant au sujet du copropriétaire qui ne paye pas ses charges. Il est possible que le copropriétaire défaillant se soit engagé à régler ses charges à hauteur d’un certain montant mensuel. Si vous ne vous renseignez pas auprès du conseil syndical, cette information ne vous parviendra pas.
N’attendez pas la prochaine Assemblée Générale pour vous rendre compte qu’en réalité il ne tient pas ses engagements.
Attention, en aucun cas le rôle du conseil syndical est d’agir directement auprès des copropriétaires débiteurs.
Le syndic peut-il déléguer le recouvrement de charges impayées ?
Il pourrait être tentant pour un syndic de confier cette mission à des entreprises spécialisées. Ces entreprises démontrant d’ailleurs leur efficacité à la plupart des entreprises.
Mais, le syndic n’a pas le droit de déléguer le recouvrement des impayés.
Sachez qu’un tel transfert de responsabilités n’est pas légal, même si un votre d’assemblée générale l’y autorise.
Le recouvrement des charges, tout comme la gestion des archives ou bien le compte bancaire séparé, font partie des missions courantes du syndic. Contrairement à la gestion des archives que le syndic a le droit d’externaliser, le recouvrement des charges et impayés de charges doit être réalisé par le syndic lui-même.
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