Avant d’aborder les règles de fonctionnement du conseil syndical, voyons la différence entre syndicat de copropriété et conseil syndical. Ce sont deux organes bien différents et essentiels à une copropriété.
Le syndicat de copropriété se compose de l’ensemble des copropriétaires, sans exception. Ces copropriétaires se réunissent lors d’Assemblée Générale au moins une fois par an. Quant au conseil syndical, il se compose uniquement des copropriétaires élus par l’assemblée générale.
Mais alors, quel est le rôle du conseil syndical ? Comment sont déterminées les règles de fonctionnement du conseil syndical ? Quelles sont les décisions que le conseil peut prendre ?
Nous allons aborder ces points avec vous.
Quel est le rôle du conseil syndical ?
Le conseil syndical se compose de copropriétaires élus par l’assemblée générale. Il a pour vocation d’assurer un relais permanent entre la copropriété et son syndic.
Légalement, sa mission est double : assister le syndic et contrôler sa gestion.
Le conseil syndical est totalement impliqué et associé à la gestion de la copropriété. En effet, son rôle est essentiel dans la gestion quotidienne de la copropriété. Signalement de dysfonctionnements qui affectent le bon fonctionnement de la copropriété, problème de voisinages, …
Concernant le bon fonctionnement de l’immeuble, notamment sur les futurs travaux, les avis et suggestions du conseil sont régulièrement entendus.
De plus, le conseil syndical marque une implication plus forte dès lors qu’il participe à l’établissement des budgets de la copropriété et des ordres du jour des assemblées générales.
Comme organe de contrôle de la gestion du syndic, le conseil syndical vérifie les comptes du syndicat établi par le syndic. Il pointe les factures, veille à la bonne imputation des dépenses et à leur évolution d’un exercice comptable à l’autre, … Par ailleurs, il sera consulté sur les marchés et les contrats à mettre en œuvre, sur les prestataires à retenir, sur les devis à exécuter, …
Pour l’aider dans l’accomplissement de sa mission, le conseil syndical peut avoir accès à tous les documents sur tous sujets intéressant la copropriété. Il peut aussi prendre conseil auprès de tout spécialiste ou technicien pour éclairer ses choix et les avis qu’il peut soumettre à l’assemblée générale.
Le conseil syndical rend compte de sa mission à l’assemblée générale.
Comment sont déterminées les règles de fonctionnement du conseil syndical ?
C’est le règlement de copropriété ou l’assemblée générale qui déterminent les règles de fonctionnement du conseil syndical. Ces règles permettent de fixer le nombre de représentants qui doivent y siéger, les modalités de convocation et de tenue des réunions, les règles de majorité, …
En effet, dans une recommandation du 8 juillet 2010, la commission relative à la copropriété recommande aux rédacteurs de règlement de copropriété d’y intégrer automatiquement une clause relative au fonctionnement et à l’organisation interne du conseil syndical.
Sachez que lors de la rédaction du règlement, vous devez tenir compte de la spécificité du syndicat (nombre de lots, divers usages des lots…). Il est également important de veiller à ce que le conseil syndical soit composé d’un nombre impair de membres. Cela permet d’obtenir une majorité. Un minimum de 3 membres est recommandé.
Pour assurer sa mission, le conseil syndical peut demander conseil à toutes personnes de son choix. Il a aussi la possibilité de demander un avis technique à un professionnel spécialisé pour certains sujets comme le chauffage collectif ou l’ascenseur.
Qui peut être membre du conseil syndical ?
Tous les copropriétaires peuvent proposer leur candidature, qu’il soit propriétaire en pleine propriété ou nu-propriétaire du bien. Afin de déterminer les membres du conseil syndical, les membres du syndicat de copropriété devront les élire suite aux candidatures.
Le conseil syndical pourra ensuite prendre la décision ou non de nommer un président du conseil.
Sachez que la durée maximale autorisée par le décret est de trois ans, renouvelable.
Quelles décisions peuvent être déléguées au conseil syndical ?
Sachez que si le règlement de copropriété ne les précise pas, les règles de fonctionnement du conseil syndical peuvent être déterminées par les copropriétaires à la majorité simple. Toutefois, il est possible que le conseil syndical ne soit plus valablement constitué. Dans ce cas-là, convoquez une assemblée générale des copropriétaires. Vous devez éviter que cette situation ne perdure trop longtemps.
En outre, l’assemblée générale peut déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre seul des décisions qui relèvent de la majorité simple. C’est le syndicat de copropriété, en assemblée générale et à la majorité absolue, qui vote cette délégation de pouvoir. C’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble.
Par ailleurs, cette délégation exclut certains sujets. Il s’agit de l’approbation des comptes, de la détermination du budget prévisionnel ou encore de l’adaptation du règlement de copropriété faisant suite à des modifications législatives et réglementaires.